Po opublikowaniu niedawnych wpisów na temat remontu nabywanych nieruchomości oraz przygotowywania ich pod wynajem otrzymaliśmy od czytelników sporo pytań dotyczących wcześniejszych kroków. Aranżacja mieszkania i znalezienie najemców oznaczają koniec procesu, którego początkiem jest kupno mieszkania. Formalności, które należy załatwić po dokonaniu transakcji to etap pośredni. Musisz na nie poświęcić sporo czasu, a także zdobyć wiedzę, która pozwoli Ci uniknąć popularnych błędów.
Pytanie „Kupiłem mieszkanie i co dalej” spędza Ci sen z powiek? Bez obaw! Dziś przedstawiamy kompleksowy poradnik dotyczący formalności po zakupie mieszkania. Obejmie on przede wszystkim kupno mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku, ale w przypadku nieruchomości deweloperskich, większość procedur przebiega podobnie.
Z tekstu dowiesz się:
- kto załatwia notariusza: sprzedający czy kupujący;
- jak poprawnie sporządzić protokół przejęcia nieruchomości;
- na czym polega zgłoszenie kupna mieszkania do urzędu miasta, wspólnoty lub spółdzielni oraz dostawców mediów;
- gdzie zgłosić zakup mieszkania, aby dokonać zmian w księdze wieczystej;
- jakie formalności po zakupie mieszkania mogą okazać się dodatkowo konieczne.
Kto załatwia notariusza: sprzedający, czy kupujący?
Istnieje szereg poważnych umów, w których podpis obu stron nie stanowi wystarczającego zabezpieczenia i formalizuje się je notarialnie. Do takich z pewnością należy kupno mieszkania. Notariusz sporządza akt, który stanie się podstawą do przeniesienia własności nieruchomości.
Kto załatwia notariusza: sprzedający czy kupujący? W polskim prawie nie istnieją na ten temat żadne zapisy, podobnie jak w przypadku dzielenia kosztów. Zwyczajowo wybiera go kupujący i ponosi koszt opłat notarialnych . Jeśli posiadasz zaufanego notariusza, zyskujesz pewność, że sprawa zostanie załatwiona szybko i bezproblemowo, a przy okazji doświadczony notariusz odpowie na wszelkie Twoje pytania. Inny zwyczaj panuje na rynku pierwotnym. Najczęściej to deweloper wybiera kancelarię notarialną, z której usług korzysta regularnie.
Kupno mieszkania: formalności podatkowe
Kupno mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku różni się od zakupu nieruchomości deweloperskiej między innymi tym, że jako nabywca musisz odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC. Jego wysokość zawsze wynosi 2% wartości mieszkania zawartej w umowie. To spory wydatek, biorąc pod uwagę aktualne ceny mieszkań.
W jaki sposób rozliczyć w urzędzie skarbowym kupno mieszkania? Notariusz automatycznie pobiera od Cebie podatek wraz z innymi opłatami za usługę, natomiast później przekazuje pieniądze do fiskusa.
WAŻNE: Jeśli cena nieruchomości jest znacznie niższa od średnich cen rynkowych, warto uzasadnić ją w akcie notarialnym, bo umowa z pewnością będzie przedmiotem kontroli ze strony urzędu. Racjonalnym argumentem przemawiający za obniżoną ceną bywa stan lokalu : „mieszkanie do generalnego remontu”. Udokumentuj wygląd wnętrz zdjęciami, które przydadzą się na wypadek urzędowej kontroli.
Jakie formalności po zakupie mieszkania? Protokół przejęcia nieruchomości
Co po podpisaniu aktu notarialnego? Wśród formalności po zakupie mieszkania szczególną rolę odgrywa protokół przejęcia nieruchomości, czyli protokół zdawczo-odbiorczy. Dokument stanowi uzupełnienie aktu notarialnego i dotyczy wszystkich aspektów technicznych związanych z nieruchomością. Sprzedający i kupujący sporządzają go i podpisują w dwóch egzemplarzach w momencie przekazania mieszkania nowemu właścicielowi.
Co powinien zawierać protokół zdawczo-odbiorczy?
- Stan liczników – przepisanie liczników po kupnie mieszkania pozwoli Ci uniknąć opłat naliczonych poprzedniemu właścicielowi. Ponadto dokument będzie przydatny w trakcie przepisywania umów z dostawcami mediów i zgłaszania zakupu do zarządcy nieruchomości.
- Dokładny opis nieruchomości – w tym miejscu warto powołać się na akt notarialny.
- Stan nieruchomości – opis poszczególnych pomieszczeń, podłóg oraz ścian z uwzględnieniem ich wyposażenia i zużycia. Opcjonalnie jako załącznik do protokołu możesz dodać fotografie dokumentujące stan techniczny lokalu.
- Przekazywane klucze i urządzenia – w tym chipy, piloty i karty do bram oraz garażu wraz z liczbą wydanych kompletów.
- Informację o przyległościach – na przykład w miejscu postojowym lub komórce lokatorskiej.
- Informację o przekazanej dokumentacji technicznej – na przykład kartach gwarancyjnych i instrukcjach obsługi urządzeń.
W każdej części protokołu znajduje się miejsce na uwagi. Jeżeli spostrzeżesz, że stan mieszkania nie odpowiada ustaleniom znajdującym się w akcie notarialnym, koniecznie zadbaj o taki zapis w protokole. Zaniechanie tego obowiązku z dużym prawdopodobieństwem zablokuje Twoje ewentualne roszczenia wobec nieuczciwego sprzedającego w przyszłości.
Nie spiesz się z podpisaniem protokołu. Kontrola stanu technicznego wszystkich instalacji – wentylacyjnej, grzewczej, elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej z pewnością jeż już za Tobą, ale jeśli poprzedni właściciel miał pozostawić Ci część mebli lub wyposażenia mieszkania, upewnij się, że tak postąpił.
WAŻNE: Według obowiązujących przepisów nieruchomości są sprzedawane bez wyposażenia. Jeśli chcesz, by umowa dotycząca wspomnianych mebli bądź urządzeń była dla sprzedawcy wiążąca, zadbaj wcześniej o stosowny wpis w akcie notarialnym.
Co po zakupie mieszkania? Odbiór kluczy od sprzedającego i ważne informacje
Formalności po zakupie mieszkania związane z przekazaniem lokalu bywają ostatnią okazją do spotkania z poprzednim właścicielem. Wykorzystaj ten moment do zdobycia praktycznych informacji. Oto garść wskazówek:
- Dowiedz się, gdzie w mieszkaniu ulokowane są zawory wody, gazu i bezpieczniki – zazwyczaj znajdziesz je nieopodal liczników.
- Zapytaj poprzedniego właściciela o lokalizację śmietnika, a także termin wywozu gabarytów.
- Poproś o wskazanie miejsca parkingowego i komórki lokatorskiej, jeżeli kupujesz je razem z lokalem.
- Skompletuj ważne numery telefonów – na przykład do zarządcy nieruchomości, ochrony lub pogotowia technicznego.
- Zapytaj o inne praktyczne wskazówki dotyczące budynku i całego osiedla.
Odbierz od sprzedającego wszystkie wymienione w protokole klucze, karty i chipy. Podpis złożony pod dokumentem to bardzo przyjemny moment, ponieważ wieńczy kupno mieszkania! Formalności ubywa, jednak przed Tobą pozostało jeszcze kilka istotnych spraw do załatwienia.
Przepisanie liczników po kupnie mieszkania
Odrębną kwestię stanowi przepisanie liczników po kupnie mieszkania. Co prawda ich stan jest umieszczany w ogólnym protokole zdawczo-odbiorczym, jednak wielu dostawców mediów korzysta z własnych wzorów dokumentów. Bez problemu znajdziesz je na stronach internetowych poszczególnych przedsiębiorstw.
Wypełnij i podpisz wraz z właścicielem wszystkie niezbędne protokoły dotyczące wody, prądu i gazu. Z podpisanymi dokumentami możesz udać się do odpowiednich punktów obsługi klienta. Jeśli chcesz ograniczyć formalności po zakupie mieszkania, istnieje prostsze rozwiązanie. Coraz częściej umowę da się przepisać online, co trwa kilka minut, a do powodzenia przedsięwzięcia wystarczy skan protokołu.
WAŻNE: Zdarza się, że poprzedni właściciel mieszkania nie jest stroną umowy z dostawcą mediów. Być może lokal otrzymał od rodziców lub dziadków i zapomniał o jej przepisaniu. Zapytaj o to właściciela z wyprzedzeniem. Protokół wymaga, by to osoba będąca stroną umowy złożyła na nim podpis!
Zgłoszenie kupna mieszkania do urzędu miasta
Jako świeżo upieczony właściciel lokalu i uczciwy obywatel zobowiązujesz się do uiszczania podatku od nieruchomości. Jest on opłacany w czterech kwartalnych ratach. To kolejna ważna sprawa wśród formalności po zakupie mieszkania. Urząd miasta lub gminy, na terenie której leży nieruchomość zajmuje się wyliczaniem podatku. W tym celu konieczne jest zgłoszenie kupna mieszkania do urzędu miasta. W Warszawie podatkiem od nieruchomości we wszystkich dzielnicach zajmuje się Centrum Obsługi Podatnika.
Dokument, który musisz złożyć w urzędzie to Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych IN-1, a także załączniki ZIN-1, ZIN-2, ZIN-3. Na stronie internetowej warszawskiego ratusza znajdziesz formularze do pobrania. Z kolei rządowy portal podatkowy udostępnia szczegółową instrukcję wypełnienia dokumentu. Do załatwienia sprawy w urzędzie potrzebny Ci będzie także akt notarialny kupna nieruchomości. Kolejki bywają długie i frustrujące, więc najbezpieczniej zarezerwować termin wizyty z wyprzedzeniem, jeżeli jest taka możliwość. Z kolei wypełniając formularz PPS1, a następnie uiszczając opłatę za pełnomocnictwo, możesz upoważnić do tego inną osobę.
Zgłoszenia nieruchomości da się też dokonać online – przez ePUAP, korzystając z profilu zaufanego. Mieszkańcy Warszawy mają ponadto do dyspozycji kreator wniosków dostępny pod tym adresem.
WAŻNE: Gdy nabywasz lokal spółdzielczy-własnościowy, zgłoszenie kupna mieszkania do urzędu miasta nie jest konieczne. Podatek będzie wliczany w czynsz.
Gdzie zgłosić zakup mieszkania, by dokonać wpisów w księdze wieczystej?
Zastanawiasz się, gdzie zgłosić zakup mieszkania, aby złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej? Na szczęście ta sprawa nie musi spędzać Ci snu z powiek. Gdy następuje kupno mieszkania, notariusz składa stosowny wniosek do sądu rejonowego bezpośrednio po sporządzeniu aktu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której nie kupujesz lokalu, lecz go dziedziczysz. Wówczas odpowiedni formularz musisz w Sądzie Rejonowym złożyć samodzielnie. Wzór znajdziesz tutaj.
Zgłoszenie zakupu mieszkania do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej
Ostatnią z formalności jest zgłoszenie zakupu mieszkania do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Gdy stajesz się właścicielem lokalu, wszelkie obowiązki z nim związane, podobnie jak opłaty administracyjne stają się Twoim udziałem.
Zanim udasz się do zarządcy nieruchomości, wykonaj telefon, by zasięgnąć dokładnej informacji, jakie dokumenty musisz przygotować. Zazwyczaj wystarczy akt notarialny oraz protokół zdawczo-odbiorczy. Istnieje szansa, że tej sprawy nie musisz załatwiać osobiście, bo wystarczy przesłanie skanu dokumentów drogą mailową.
Dodatkowe formalności po zakupie mieszkania
Na tym kończy się kupno mieszkania. Formalności za Tobą! Opcjonalnie możesz pomyśleć o: ubezpieczeniu nieruchomości. Kiedy zamierzasz wprowadzić się do nowego mieszkania, ewentualnie czeka Cię jeszcze:
- wnioskowanie o nowe dokumenty osobiste zawierające adres zamieszkania,
- meldunek pod nowym adresem,
- zmiana danych adresowych w instytucjach takich jak banki i urzędy.
Jeśli formalności po zakupie mieszkania dobiegają końca, a lokal ma charakter inwestycyjny i zamierzasz go wynajmować lub sprzedać z zyskiem, chętnie Ci w tym pomożemy. W HomeeWaw możesz liczyć na home staging, zarządzanie najmem i obsługę mieszkań inwestycyjnych lub profesjonalny kompleksowy remont mieszkania. To inwestycja w większy zysk i ogromna oszczędność czasu!
Potrzebujesz pomocy w zakupie mieszkania? Skontaktuj się z nami!
Przeczytaj również:
Jak przygotować mieszkanie na wynajem?
Kompleksowe remonty mieszkań i domów – czy warto wydać na nie pieniądze?