Jak przygotować mieszkanie na wynajem?

Według raportu przedstawionego przez Cushman & Wakefield ceny najmu mieszkań w Polsce pomiędzy sierpniem 2015 a sierpniem 2022 roku wzrosły o 45% przy średniej unijnej wynoszącej zaledwie 10%. Z kolei zgodnie z danymi przygotowanymi przez Bankier.pl za trzeci kwartał ubiegłego roku ceny zakupu mieszkań o powierzchni poniżej 80 m² rok do roku wzrosły od 3,5 do 14%. W większości dużych miast wzrosty te nie przekroczyły jednak 7%. Przy inflacji sięgającej blisko 17% oznacza to względną stabilizację na rynku. Zdaniem ekspertów trend powinien się utrzymać w roku 2023, zanim na skutek zahamowania nowych inwestycji powrócimy do wzrostu cen. Wniosek? Nadszedł dobry moment na zakup nieruchomości inwestycyjnej!

Jesteś właścicielem mieszkania, które zamierzasz przeznaczyć na wynajem? A może planujesz taką inwestycję w związku z dobrą koniunkturą, jakiej sprzyjają wysokie stopy procentowe ograniczające dostępność kredytów, a tym samym popyt na mieszkania? Masz szansę zapewnić sobie wysoki zwrot z inwestycji i atrakcyjny pasywny dochód na lata. Sprawdź, jak zarobić na wynajmie mieszkania maksymalnie wykorzystując potencjał swojej nieruchomości.

Z tekstu dowiesz się:

• jak wybrać grupę docelową najemców,
• kiedy warto rozważyć najem krótkoterminowy,
• jak urządzić mieszkanie na wynajem,
• w jaki sposób przyciągnąć lokatorów rzetelnym ogłoszeniem,
• jak działa home staging – sprawdzona technika przyciągająca lokatorów.

Jak urządzić mieszkanie na wynajem zależnie od grupy docelowej?

Zanim zastanowisz się, jak urządzić mieszkanie na wynajem, zdecyduj, kto może być jego potencjalnym najemcą. Jeśli lokal ma charakter inwestycyjny lub zamierzasz czerpać z niego dochód przez co najmniej kilka lat,nie przeprowadzaj aranżacji na postawie własnych potrzeb lub gustu, lecz postaraj się wczuć w wymagania grupy docelowej.

To nie challenge, ani gra w The Sims, a biznes, na którym masz godziwie zarobić. Apartament premium, podobnie jak domek na przedmieściach z dość skomplikowanym dojazdem do centrum nie przyciągnie studentów, z kolei kawalerki nie należy urządzać pod kątem rodziny z dziećmi.

Pomyśl o tym, dla jakiej grupy najemców Twoje mieszkanie będzie szczególnie atrakcyjne ze względu na lokalizację, powierzchnię, rozkład pomieszczeń i wreszcie – zaproponowaną przez Ciebie cenę. Przygotuj mieszkanie na wynajem zgodnie z oczekiwaniami jego potencjalnych lokatorów.

Z raportu „Kwartalnik mieszkaniowy” opublikowanego przez Otodom i Polityka Insight, w którym w pierwszym kwartale 2022 roku przyjrzano się dokładnie portretowi najemców w Polsce, wyłaniają się trzy najbardziej liczne grupy docelowe:

• Bezdzietne pary – 26%,
• Pary z jednym dzieckiem – 19%,
• Studenci – 19%.

Kwestię, jak wyposażyć mieszkanie na wynajem dla konkretnej grupy docelowej omówimy szczegółowo na naszym blogu w przyszłości. Przykładowo, dysponując mieszkaniem wyposażonym w salon z kuchnią i sypialnią, możesz kierować swoją ofertę do bezdzietnych par lub rodziny z niemowlęciem, które nie potrzebuje na razie własnego pokoju.

Kawalerka stanowi naturalny wybór dla singli, studentów lub bezdzietnych par dysponujących ograniczonym budżetem. Wielopokojowe mieszkanie, zależnie od rozkładu pomieszczeń i wyposażenia, przypadnie do gustu większej lub bardziej zamożnej rodzinie, albo grupie studentów, w której każdemu zależy na własnym pomieszczeniu.

„Kwartalnik mieszkaniowy” przedstawia także dochód rozporządzalny (na rękę) polskich najemców. W przypadku niespełna 16% wynosi on 2000-3000 zł, natomiast kolejne 16% ma do dyspozycji 3000-4000 zł miesięcznie. To stosunkowo niewiele biorąc pod uwagę rosnące w ostatnim czasie koszty życia. Ponadto aż 76% uczestników badania przyznało, że podczas wynajmu mieszkania najważniejsza jest dla nich wysokość czynszu.

Wniosek? Przygotuj mieszkanie na wynajem relatywnie niskim kosztem, by przyciągnąć najemców ceną, na przykład wykorzystując do remontu materiały budowlane dobrej jakości, lecz kupione w promocji. Zamiast generalnego remontu łazienki postaw na jej odświeżenie (w innym wpisie na naszym blogu dowiesz się, jak to zrobić). Wskazówka nie dotyczy oczywiście mieszkań premium, w których lokatorzy nie przywiązują tak dużej wagi do budżetu, a wymagają najwyższego standardu.

Czy najem długoterminowy to zawsze najkorzystniejsza opcja?

Pary, single i studenci to osoby zainteresowane wynajęciem mieszkania na dłużej, jednak na rynku nieruchomości funkcjonują również pewne nisze. Stosując przemyślaną strategię, masz szansę wypełnić jedną z nich.

Rodzaje najmu mieszkania ze względu na długość umowy:

• Najem długoterminowy – zazwyczaj trwa przynajmniej rok i wiąże się ze stabilizacją.
• Najem krótkoterminowy – kilkudniowy lub maksymalnie kilkutygodniowy pobyt w mieszkaniu ze względów turystycznych lub biznesowych.
• Najem średnioterminowy – rozwiązanie pośrednie, na przykład dla przedsiębiorców i podróżników szukających lokalu na kilka miesięcy.

Jak urządzić mieszkanie na wynajem długoterminowy? Gdy przewidujesz podpisanie umowy z najemcą na przynajmniej dwa lata, zależnie od przyjętej strategii, możesz niekiedy zrezygnować z pełnego umeblowania lokalu. Przy okazji ograniczysz w ten sposób koszty inwestycji do wykończenia lub remontu lokalu, urządzenia kuchni i łazienki oraz zakupu sprzętu RTV i AGD.

Na drugim biegunie perspektywy czasowej znajduje się najem krótkoterminowy. Przygotowanie mieszkania wraz z jego obsługą staje się wówczas procesem, który musisz przeprowadzić od początku do końca. Czasowi lokatorzy oczekują wygody, funkcjonalnych rozwiązań i zaspokojenia wszystkich potrzeb – zazwyczaj łącznie ze sprzątaniem i wymianą ręczników. W nagrodę możesz osiągnąć miesięcznie wyższy, lecz niepewny i naznaczony sezonowymi fluktuacjami przychód. 

Aranżując mieszkanie pod wynajem krótkoterminowy, zadbaj o pełne wyposażenie lokalu – naczynia, sztućce, pościel, ręczniki, poduszki, koce, kawę, herbatę, zimne napoje, a nawet zestaw przypraw. Szybki, stabilny internet to warunek konieczny – lokatorzy nie zorganizują go na własną rękę.

Podróżników mogą zainteresować dekoracje inspirowane lokalizacją. Pamiętaj, że najem krótkoterminowy ma sens, gdy lokum znajduje się w pobliżu atrakcji turystycznych lub centów biznesowych i odznacza się swobodnym dostępem do komunikacji miejskiej, dworców i lotniska. Część krótkoterminowych najemców mocno docenia widok na tętniące życiem miasto, rozpościerający się z balkonu lub panoramicznych okien.

Istnieje jeszcze trzecia strategia, polegająca na łączeniu najmu średnioterminowego z krótkoterminowym. W roku akademickim Twoje mieszkanie może służyć studentom, natomiast w sezonie letnim gościć turystów dysponujących niższym lub średnim budżetem. Wybierając to rozwiązanie postaw na uniwersalny design i pełne wyposażenie lokalu z gotowością do obsługi tymczasowych gości.

Jak wyposażyć mieszkanie na wynajem: Czy warto umeblować lokal?

Grupa docelowa i strategia najmu są już wybrane? Przed Tobą najważniejsze decyzje dotyczące aranżacji wnętrza. Jak przygotować mieszkanie na wynajem, by szybko znaleźć najemców i przyciągnąć ich na dłużej unikając przestojów, w trakcie których nieruchomość na siebie nie zarabia?

Przygotowanie mieszkania na wynajem wiąże się z dylematem dotyczącym jego umeblowania. W końcu wyposażenie lokalu pokaźnie zwiększa koszty inwestycji. Wróćmy do raportu „Kwartalnik mieszkaniowy”. Aż 45% najemców za najważniejszą cechę mieszkania, wskazało jego wyposażenie w sprzęty RTV i AGD. Jednocześnie aż 39% respondentów pragnie zastać w mieszkaniu meble – przede wszystkim łóżko, stół jadalny i szafę. Te dwie odpowiedzi padały najczęściej, zatem pełne wyposażenie mieszkania przeznaczonego pod wynajem znacznie zwiększa prawdopodobieństwo znalezienia zadowolonych najemców. Twoja inwestycja w wyposażenie powinna się zwrócić za sprawą wyższego czynszu.

Dobre praktyki przed wynajmem mieszkania

Czas przejść do szczegółów dotyczących aranżacji lokalu. Na podstawie doświadczeń naszych dotychczasowych klientów szykujących mieszkania na wynajem przedstawimy Ci kilka najważniejszych wskazówek, które sprawdzają się w każdych okolicznościach.

1. Postaw na uniwersalny design i neutralną kolorystykę

Wnętrza urządzone w stylu skandynawskim, prowansalskim lub eklektycznym mają swój urok i gorących zwolenników, jednak decydując się na konkretną stylistykę, naturalnie ograniczasz grupę potencjalnych najemców. Mieszkanie na wynajem warto urządzać demokratycznie, a więc zgodnie z gustem większości i aktualnymi trendami. Postaw na jasne, schludne wnętrza, proste bryły bez zbędnej ekstrawagancji, zrezygnuj z wzorzystych kafelków na rzecz współczesnego ascetyzmu.

Unikaj wyrazistych barw – w mieszkaniu powinien dominować jeden motyw kolorystyczny lub kontrast pomiędzy dwiema barwami, na przykład kremowymi ścianami i szafkami kuchennymi a blatami i parkietem w kolorze naturalnego drewna. Zasada nie obowiązuje, kiedy Twój lokal z natury jest dość charakterystyczny i wyjątkowy – dysponując typowym loftem, śmiało możesz urządzić go w stylu postindustrialnym.

2. Zrezygnuj z najdroższych materiałów

Kosztowne materiały wykończeniowe stanowią zbędny wydatek, o ile nie urządzasz apartamentu premium. Zakup parkietu z egzotycznego drewna, ceramiki łazienkowej imitującej naturalny kamień lub mosiężnego żyrandola zmusi Cię do zaproponowania najemcom wyższego czynszu. Nie tędy droga – aktualnie dla większości lokatorów priorytet stanowi kondycja portfela. Wykańczając lub remontując mieszkanie, poszukaj materiałów solidnej jakości, ale dostępnych w promocyjnych cenach.

3. Funkcjonalność ponad wszystko

Urządzając mieszkanie pod wynajem, musisz założyć, że przyszli lokatorzy wprowadzą się do niego z całym swoim dobytkiem. Kłopotem bywa ograniczona powierzchnia lokalu, dlatego optymalnie wykorzystaj przestrzeń. Do dobrych pomysłów należą szafa w formie zabudowy z przesuwnymi drzwiami, segregatory kuchenne, schowki w formie szuflad pod łóżkiem czy pufy z pojemnikami. Z kolei kuchnię w mieszkaniu pod wynajem zaaranżuj zgodnie z zasadą trójkąta roboczego, wedle której kuchenka, zlew i lodówka są usytuowane na wierzchołkach, a łączna długość ramion nie może przekraczać 7 m.

4. Zadbaj o podstawowe potrzeby lokatorów

O tym, że najemca zrezygnuje z Twojej oferty może zadecydować z pozoru drobny detal. Przygotowując mieszkanie na wynajem uwzględnij najważniejsze oczekiwania domowników. Przykłady? Szafka na buty. Nocna lampka do czytania. Lustro zawieszone w przedpokoju. Odkurzacz i suszarka na pranie na wyposażeniu. Oświetlenie przy umywalce w łazience. Chociaż cena pozostaje z punktu widzenia najemców kluczowa, jednocześnie pragną się oni wprowadzić do nowego mieszkania jak najszybciej i bez dodatkowych kosztów.

Udogodnienia stanowią atut, bo w Polsce zwyczaj wyposażania mieszkania na wynajem w akcesoria nie jest popularny. Punkt dla Ciebie – pozytywnie zaskoczysz lokatorów! Jak wyposażyć mieszkanie na wynajem w kategorii premium? Odpowiadająca apartamentowi grupa najemców może oczekiwać wygodnego systemu smart home.

5. Przeprowadź niezbędne naprawy

Gdy mieszkanie prezentuje zły stan techniczny i wizualny, większość wynajmujących świadomie przeprowadza jego generalny remont, dbając o każdy szczegół. Zdecydowanie łatwiej wpaść w pułapkę, kiedy cztery kąty zostały niedawno opuszczone przez poprzednich lokatorów, a wnętrza posiadają pewne wady, niekoniecznie widoczne na pierwszy rzut oka.

Przed wizytą potencjalnych najemców usuń wszelkie usterki – wymień przepalone świetlówki, dokręć drzwiczki od szafek, napraw kapiący kran,skontroluj stan wszystkich instalacji, pomaluj ściany, jeżeli znajdują się na nich nawet drobne zabrudzenia. Każda niedoskonałość wzbudza niepokój przyszłych domowników i przypuszczenia, że mieszkanie kryje przed nimi więcej przykrych niespodzianek.

Jak przygotować mieszkanie na wynajem: wanna czy prysznic?

Klienci, którym pomagamy w aranżacji ich lokali, regularnie zadają nam pytanie, które rozwiązanie sprawdza się lepiej, gdy przygotowujemy mieszkanie na wynajem: wanna czy prysznic?

Aby na nie odpowiedzieć, należy wziąć pod uwagę dwa czynniki – powierzchnię łazienki oraz grupę docelową najemców. Z naszych doświadczeń wynika, że kabina prysznicowa umożliwiająca wygodne i szybkie zadbanie o higienę stanowi priorytet. Powinna znaleźć się w każdym mieszkaniu, a bez wątpliwości w takim, w którym wynajmujący udostępnia lokatorom pojedyncze pokoje. To jedyny sposób, by zapewnić domownikom swobodny dostęp do łazienki w porannych i wieczornych „godzinach szczytu” bez zbędnych konfliktów.

Wannę potraktuj jako ewentualny bonus. W łazienkach o średniej powierzchni obok kabiny prysznicowej może znaleźć się wariant przyścienny o niewielkich rozmiarach, pod warunkiem, że przestrzeń między wanną a meblami lub pralką nie będzie mniejsza niż około 1,5 m – w przeciwnym razie jej obecność ograniczy swobodę ruchu osobom korzystającym z łazienki.

Z kolei w dużym pokoju kąpielowym wanna pozwalająca na relaksujące kąpiele stanowi wyposażenie niemal obowiązkowe. Jeśli przygotowujesz pod wynajem mieszkanie premium, rozważ wstawienie do niego jacuzzi lub nowoczesnej wanny z hydromasażem. Tego oczekują przyzwyczajeni do odrobiny luksusu najemcy.

Jak zarobić na wynajmie mieszkania dzięki rzetelnemu ogłoszeniu?

Wyremontowane, zaaranżowane i umeblowane mieszkanie na wynajem czeka na przyjęcie lokatorów. O tym, jak skutecznie zachęcisz ich do oględzin i podpisania umowy decyduje rzetelnie przygotowane ogłoszenie. Nie bagatelizuj tego ważnego etapu poszukiwania najemców, bo konkurencja jest bardzo duża i również czyta poradniki.

Jak przygotować mieszkanie na wynajem – zasady tworzenia ogłoszenia:

• Konkretne informacje – treść ogłoszenia o mieszkaniu do wynajęcia to nie miejsce na popisy literackie. Czytelnicy mogą być zmęczeni przeglądaniem dziesiątek podobnych propozycji. W treści przedstaw najważniejsze fakty, czyli powierzchnię mieszkania, liczbę pomieszczeń, rok powstania inwestycji, piętro, powierzchnię balkonu, usytuowanie okien, rodzaj osiedla oraz udogodnienia, takie jak winda, monitoring, miejsce garażowe, komórka lokatorska i obecność ochrony. Jeśli lokal przeszedł generalny remont, koniecznie o tym wspomnij. Nie naginaj rzeczywistości, bo to krótkowzroczna strategia – najemcy poczują się oszukani i nie podpiszą umowy lub zrezygnują z umowy po kilku miesiącach.
• Efektowne zdjęcia – mocne strony Twojej oferty możesz wyeksponować za pośrednictwem zdjęć. Niech one przemówią do odbiorców zamiast przydługiego opisu. Zadbaj o wysoką rozdzielczość i dobre oświetlenie. Przed sesją fotograficzną dokładnie posprzątaj mieszkanie, umieść w nim kilka dekoracji, a jednocześnie ukryj zbędne przedmioty, zwłaszcza należące do obecnych lokatorów. Wolna przestrzeń i porządek stanowią niewątpliwe atuty. Do fotografii załącz również plan mieszkania, jeżeli nim dysponujesz.
• Formalności – na końcu ogłoszenia umieść informację, od kiedy mieszkanie jest dostępne, a także, na jakich zasadach pragniesz je wynajmować. Przykładowo, nie wszyscy potencjalni lokatorzy akceptują najem okazjonalny, chociaż dobrze zabezpiecza on interesy wynajmującego. Nie warto tracić czasu na nieporozumienia.
• Opłaty – rzetelnie przedstaw wysokość czynszu i postaraj się oszacować koszty mediów na podstawie dotychczasowego zużycia. Wysokie opłaty za utrzymanie mieszkania, które okażą się dla najemcy niespodzianką, mogą doprowadzić do szybkiego rozwiązania umowy.
• Wirtualny spacer – to rozwiązanie zyskuje na popularności, ale na razie jest stosowane głównie przez deweloperów, bo pozostaje dość kosztowne i czasochłonne. Z tego innowacyjnego sposobu prezentacji lokalu warto skorzystać, gdy zastanawiasz się, jak efektownie przygotować na wynajem apartament premium.

Home staging, czyli jak przygotować mieszkanie przed wizytą potencjalnych najemców?

Jeśli zastanawiasz się, jak urządzić mieszkanie na wynajem, by oględziny skończyły się sukcesem, poznaj home staging, czyli ostatni etap przygotowań Twojego lokalu. Narzędzie zwane również property presentation zostało z popularyzowane w latach 70 w Stanach Zjednoczonych przez cenioną projektantkę wnętrz – Barbarę Schwartz. Obejmuje zbiór dobrych praktyk, które pozwalają niskim kosztem lub bezkosztowo przygotować nieruchomość do prezentacji nabywcom lub najemcom.

Tym razem nie chodzi o generalny remont, a raczej detailing. Szacuje się, że dobrze przeprowadzony home staging pozwala osiągnąć średnio o 10% wyższą cenę sprzedaży, a także o 40% skrócić czas poszukiwania najemcy!

Jak urządzić mieszkanie na wynajem stosując home staging? Oto kilka obowiązkowych bądź sprawdzonych praktyk:

• Czystość – nawet jeśli nieruchomość ma minimalne wady, jak drobne rysy na podłodze, przed oględzinami powinna zostać dokładnie wysprzątana. We wnętrzach nie ma miejsca na kurz, pokrywający baterię łazienkową osad, a tym bardziej pajęczyny.
• Porządek – przed odwiedzinami potencjalnych lokatorów pozbądź się z mieszkania niepotrzebnych przedmiotów osobistych i akcesoriów codziennego użytku, a jeśli to niemożliwe, przynajmniej schowaj je w szufladach. Goście powinni odnieść wrażenie, że wnętrza są gotowe na ich przeprowadzkę. Stos szpargałów z pewnością w tym nie pomoże.
• Stylowe akcesoria – zasłony, poduszki, dywaniki łazienkowe, ładna wycieraczka pod drzwi witająca odwiedzających dodają mieszkaniu uroku. Równie dobre skojarzenia budzą miłe w dotyku narzuty i koce. Najemcy oceniają lokal również podświadomie.
• Zapach – organoleptyczna ocena mieszkania odbywa się nie tylko za sprawą wzroku i dotyku, ale również poprzez zmysł węchu. Postaw na zapach czystości, np. świeżo uprane zasłony przywodzą na myśl zadbany, schludny dom.
• Przestawienie mebli – drobny trik, który pomoże Ci w dopasowaniu mieszkania do grupy docelowej. Jeśli na home staging zamierzasz zarezerwować pewien budżet, pomyśl też o uzupełnieniu ewentualnych braków w umeblowaniu, na przykład kupując biurko z myślą o parze z dzieckiem.

Wierzymy, że lektura tego wpisu pomogła Ci lepiej zrozumieć, jak zarobić na wynajmie mieszkania niezależnie od jego powierzchni i docelowej grupy najemców. Jeśli masz do nas pytania, zapraszamy do kontaktu.

Chętnie pomożemy Ci zaoszczędzić mnóstwo czasu i pracy oferując zarządzanie najmem w Warszawie i okolicach:

• home staging,
• przygotowanie mieszkania do najmu,
• poszukiwanie najemców,
• administrowanie mieszkaniem,
• pomoc w znalezieniu idealnej nieruchomości pod inwestycję.

Ciesz się wysokim pasywnym dochodem dzięki profesjonalnemu podejściu do inwestycji w nieruchomości!